실거주 갱신거절 손해배상, 세 가지 산정 방식과 증거를 나누는 법

실거주 갱신거절 손해배상은 거절 당시 배상액을 정한 합의부터 확인한다. 합의가 없으면 기존 환산월차임 3개월분, 새 임대료와의 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액을 기준으로 한다.

청구를 준비할 때는 배상책임을 뒷받침하는 자료와 금액을 계산하는 자료를 나누는 것이 좋다.

1. 배상책임과 예정액 합의부터 확인

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우를 정한다.

임차인의 적법한 갱신요구와 임대인의 거절 사유, 종전 계약 종료일, 새 임대차 시점을 먼저 대조한다. 갱신요구권 행사 여부나 다른 거절 사유가 다투어지면 그 쟁점도 따로 정리한다.

갱신됐을 기간의 끝은 임대인이 실제로 들어와 산 날부터 새로 세는 날짜가 아니다. 갱신요구가 받아들여졌다면 이어졌을 계약기간을 종전 계약서에 연결해 적는다.

갱신요구권은 1회 행사할 수 있고 갱신되는 존속기간은 2년이다. 요구가 법정 기간에 이뤄졌는지는 계약 만료일과 발신·수신 기록으로 확인한다.

제6항의 세 가지 금액 비교에 앞서, 갱신거절 당시 손해배상액을 미리 정한 합의가 있는지 확인한다.

합의가 있다면 작성 시점, 금액, 적용 조건과 서명·대화 원본을 모은다. 단순 이사비 지급이나 계약 종료 합의가 해당 손해배상 예정 합의인지 여부는 문구와 협의 경위를 검토해야 한다.

2. 세 금액은 합산하지 않고 비교

첫 번째 금액은 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분이다. 환산월차임은 월세에 보증금을 법정 비율로 월세 환산한 금액을 더한 값이다.

두 번째 금액은 집주인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임에서 갱신거절 당시 환산월차임을 뺀 차액의 2년분이다. 임차인이 이사 간 새 집의 월세를 넣는 칸과 구별해야 한다.

세 번째 금액은 실거주를 이유로 한 갱신거절 때문에 임차인이 입은 실제 손해액이다. 지출 내역과 갱신거절 사이의 인과관계, 인정되는 범위가 함께 검토된다.

세 금액을 각각 산출한 뒤 가장 큰 금액을 고르며, 세 결과를 모두 더하지 않는다.

전세 계약도 보증금을 환산하므로 월세가 없다는 이유로 첫 번째 금액을 0원으로 적지 않는다. 제3자 계약의 보증금과 월세 구성도 모두 확보해야 같은 단위로 비교할 수 있다.

국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 제6조의3을 선택한 뒤 제5항의 책임 요건과 제6항의 세 산정 방식을 나누어 읽는다.

3. 보증금 환산은 날짜와 비율을 함께 기록

환산월차임은 월세 + 보증금 × 적용 연 비율 ÷ 12로 계산한다. 제6항 제1호는 제7조의2 각 호의 비율 중 낮은 비율을 쓰도록 정한다.

제7조의2에는 대통령령으로 정한 비율과 한국은행 기준금리에 대통령령상 이율을 더한 비율이 나온다. 필요한 시점의 법령과 금리 자료를 함께 확인해야 한다.

거절 당시 기존 보증금·월세와 제3자 임대의 보증금·월세를 서로 다른 줄에 적는다. 각 줄에는 계약일, 적용할 시점과 비율의 근거도 붙여 계산자가 다시 확인할 수 있게 한다.

현재 금리를 과거 갱신거절 당시 계산에 그대로 대입하지 않는다.

오래된 사건은 당시 시행 법령과 부칙까지 확인한다. 적용 시점이나 비율이 다투어지면 그 칸을 미확정으로 표시하고, 상담을 통해 확정한 뒤 최종 금액을 계산한다.

법령 화면의 제7조의2에서 전환 비율의 근거를 읽고, 연혁 메뉴로 필요한 날짜의 법령을 찾는다. 그 날짜에 적용되는 시행령과 한국은행 공시를 대조한다.

4. 가정 계산과 실제 판결을 구분

다음은 환산을 마친 기존 월차임이 100만원, 제3자 환산월차임이 130만원이고, 인정되는 실제 손해가 500만원이라고 가정한 비교다. 특정 사건의 인정액이나 당시 금리를 재현한 계산이 아니다.

첫 번째는 100만원 × 3 = 300만원이다. 두 번째는 (130만원 − 100만원) × 24 = 720만원이다. 세 번째 500만원과 비교하면 가장 큰 값은 720만원이다.

같은 가정에서 인정되는 실제 손해가 900만원이면 비교 결과도 900만원으로 바뀐다. 실제 손해 칸에는 임차인이 주장하는 총액과 증거로 뒷받침되는 금액을 구별해 적는다.

이사비·중개보수 등 지출을 정리할 때는 영수증의 금액뿐 아니라 지급일과 지급 이유를 함께 남긴다. 비용을 썼다는 기록과 그 비용이 갱신거절 때문에 발생했다는 설명을 연결해야 한다.

대법원 2026년 9월 10일 선고 2026다203203 판결은 재임대의 정당한 사유에 관한 기준을 제시했다. 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정과 재임대의 불가피성을 함께 요구했다.

그 정당한 사유가 있었다는 점은 임대인이 증명해야 한다.

해당 사건에서 임대인은 다른 부동산 임차인의 보증금 반환 요구를 사유로 들었다. 원심은 예측 불가능성과 불가피성을 인정하지 않았고, 대법원은 상고를 기각했다.

이 판결의 책임 판단과 위 가정 계산은 별도다. 실제 청구액은 자신에게 적용되는 계약 조건과 손해 자료로 다시 산출해야 한다.

5. 자료를 책임·금액 두 묶음으로 정리

책임 자료에는 갱신요구 대화, 실거주를 이유로 한 거절 답변, 계약 종료일과 제3자 임대 시점을 넣는다. 문자 일부만 자르기보다 상대방·날짜·앞뒤 문맥이 이어지는 원본을 보관한다.

금액 자료에는 기존 계약서, 제3자 계약의 보증금·월세 자료, 시점별 환산 비율 근거, 손해 항목별 영수증과 이체 내역을 넣는다. 하나의 자료가 두 묶음에 쓰이면 같은 증거번호로 연결한다.

각 금액 옆에 근거 문서와 계산식을 붙이면 누락된 자료를 바로 찾을 수 있다.

예를 들어 새 임대 사실은 확인했지만 보증금이 빠졌다면, 책임 시점 확인은 진행하면서 두 번째 금액은 미확정으로 남긴다. 광고의 희망 임대료와 실제 체결 조건도 구별한다.

상담 전에는 거절일·종료일·새 임대일을 적은 일정표와 세 금액의 계산서를 준비한다. 다투는 날짜, 합의 문구, 누락된 계약 조건을 표시해 책임 요건과 인정 손해액을 각각 검토받는다.

같이 봐도 좋은 글: 계약이 묵시적으로 갱신된 뒤 이사를 준비한다면, 통지가 도달한 날과 보증금 정산일을 나누어 확인할 수 있다.